存量资产盘活，正在成为城市发展中绕不开的命题。近日，知学温度杉林第二期片区统筹更新实战营·石家庄站近日圆满收官。华纳文化董事长刘峰受邀授课，围绕“以文兴城，以运促活——片区统筹更新中都市文旅的实践与方法”进行主题分享，从存量资产盘活的紧迫性切入，分享了文商旅一体化的底层逻辑与“六个坚持”运营方法论。

　　一、存量盘活的紧迫性，商业盒子正在失效

　　刘峰在授课中表示，当前国家面临巨大的资金、资产、资源“三资盘活”压力。传统商业街圈、文旅聚集区、商超及废旧工厂，都需要通过满足年轻一代的内容、场景和业态需求进行迭代更新。

　　数据很残酷。中国90%的城市中，传统商业盒子闭店率达30%～40%。问题不在位置，在经营和运营模式。刘峰判断，未来竞争将聚焦于街区影响力，商业盒子若不能在三年内重新洗牌盘活，将在与街区的竞争中处于劣势。

　　讲解到商业定位时，刘峰强调，商业成功的关键在于锁定特定目标客户群体，而非泛行业视角。成都相比西安更具时尚感、国际化和潮流接受度，拥有更多主理人类型的创新型业态，是国内非标商业的代表城市之一。很多城市正在学习成都的商业模式，强调模式和场景的重要性。面向未来，他表示，产品会被场景替代，行业会被生态覆盖。

　　二、破局路径，六个坚持重塑底层逻辑

　　趋势清楚了，破局的方向在哪?刘峰强调，文旅项目不能孤立存在，必须形成文商旅一体化。缺乏商业的文旅没有生命力，缺乏情绪价值的商业不可持续。

　　围绕如何破局，刘峰将华纳文化长期实践形成的“六个坚持”概括为：文化高定、主客共享、长期主义、运营捆绑、投运剥离、产业思维。文化高定是起点，拒绝拿来主义，挖掘本地文化、讲述本地故事，文化植入的颗粒度要从宏观建筑深入到餐具、咖啡杯等微观细节;有了文化主线，才谈得上主客共享，本地人常来、外地人必来，本地人是日常流量的压舱石，要做到这一点，必须有长期主义的耐心，文旅是十年以上的长跑，不能用短期回报逻辑倒推项目节奏;长期主义落到执行层面，就是运营捆绑：运营前置，甲方不只是业主，更是消费者和商户经营者，运营方要与商户形成利益共同体;捆绑之后，账要算清楚，投运剥离，投资算资产形成和长期增值的账，运营算客流、租金、消费和现金流的账，两本账必须分开。账算清了，模式才能放大，最终走向产业思维，推动文商旅形成产业化，打造景区、街区、社区、园区四区一体化模式。

　　六个坚持之外，科技赋能同样关键。文商旅项目需结合科技思维与情绪价值，关键在于从设计师思维转向消费者思维。华纳文化采取“只招工不招商”模式：限定行业品类，由华纳承担策划、设计、施工及氛围营造，主理人只需带技术和才艺入驻，双方分账并签署对赌协议。与此同时，华纳创新尝试用AI技术为项目赋能，将场景、氛围、业态、昼夜变化及立面改造等内容制作成可视化视频，提前呈现项目落地后的实景效果，推动各方提前达成共识。

　　三、从项目到片区：存量盘活的系统能力

　　这套逻辑不只适用于单个项目，片区统筹更新的难点在于，多个存量资产同时推进，如何统一运营逻辑、统一文化主线、统一利益结构，考验的是操盘方的系统能力。

　　本次实战营创新推出“标杆项目考察+项目诊断共创”的实战模式。刘峰带队与学员一同考察了西部长青，这个从垃圾堆放地蜕变为城郊型文商旅度假区的项目。

　　在随后的项目诊断会上，研讨聚焦西部长青森林康养城的战略重塑与运营破局，形成核心共识：跳出传统地产思维，以全域营销视角重构项目价值。刘峰在交流中提出，项目需明确“文旅康养度假区”的整体定位，确立“文旅为杠杆、资产为纽带、金融为出口”的逻辑，将文旅投入转化为高效的营销成本，通过打造独特IP实现快速出圈，带动产业植入与资产增值。德明古镇作为大盘的流量引擎，关键在于激活存量资产，使其成为连接各功能组团的活力中心。同时，在地文化的深度融入与乡村共富机制同样不可忽视，最终要通过产业、乡创与资本的三级统筹，实现从硬件建设到软性运营的跨越。这一判断，同样贯穿在华纳文化过往的项目实践中。

　　银川凤凰幻城、天台赭溪老街、合肥骆岗中央公园以及多个华纳目前正在改造的项目，形态不同，但背后的逻辑是一致的：先理解城市，再定义场景;先考虑经营，再改造空间;最终让文化转化为消费，让场景沉淀为资产。从单个项目到整个片区，这套逻辑一以贯之。

　　这正是知学本次实战营聚焦“片区统筹更新”的意义所在。伴随城市更新、国有存量资产盘活和文旅深度融合持续推进，越来越多城市面对的已经不是有没有资产，而是现有资产如何重新产生价值。方向也越来越明确：从一次建设走向长期经营，从门票经济走向场景经济，从空间更新走向资产重塑。华纳文化以“运营前置、文化铸魂”为核心操盘逻辑，正在将这套体系应用到更多城市和片区。